春chun節jie期qi間jian，新xin型xing冠guan狀zhuang病bing毒du肺fei炎yan疫yi情qing牽qian動dong著zhe全quan國guo人ren民min的de心xin。為wei防fang止zhi疫yi情qing進jin一yi步bu蔓man延yan，全quan國guo各ge地di均jun不bu同tong程cheng度du地di延yan遲chi了le企qi業ye的de複fu工gong時shi間jian。螺luo紋wen鋼gang下xia遊you方fang麵mian，各ge地di住zhu建jian委wei對dui房fang屋wu建jian築zhu和he市shi政zheng基ji礎chu設she施shi項xiang目mu複fu工gong或huo新xin開kai工gong時shi間jian作zuo出chu了le明ming確que要yao求qiu，一yi般ban不bu得de早zao於yu2月9日
，部分地區甚至要求不得早於3月1日。雖然節前最後一周螺紋鋼期貨主力合約價格已經從3600元/噸回落至3500元/dunyixian，danzaixuqiuhouyiyuqideyingxiangxia，jiehouluowengangqijiarengkenengdikaidizou。bizherenwei，duanqizoushibudanyaokaolvxuqiuhouyideqingkuang
，haiyaokaolvdangqianshichangdebeiguanqingxu，bingburongyibawo。danchangqijiageyunxingluojirengranshixiangduiqingxide，bizhetanjiuledichanxingyefazhanlishihexianzhuang，jiudichanduiluowengangdechangqixuqiuyingxiangjinxinglefenxi。

　　改革開放以來
，我國經濟發展取得了舉世矚目的成就
，已經成長為全球第二大經濟體



，在全球經濟中扮演著舉足輕重的角色。2019年我國粗鋼產量高達9.96億噸，同比增長8.3%，全球占比超過53%。龐大的鋼鐵產業背後是巨大的鋼鐵消費市場，房地產行業是鋼鐵消費的重要支柱。根據國家統計局數據測算，2019年房地產行業耗鋼量約為3.25億噸，占比超過30%。2000—2019這20年間
，房地產年度新開工房屋麵積從2.9億平方米增長至22.7億平方米
，年化增速為10.73%
，同期粗鋼產量從1.3億噸增長至10億噸，年化增速為10.82%，兩者基本保持一致。將兩者的年度增速與鋼價指數年度均值走勢進行對比，大致能夠得出以下幾點觀點：

　　第一，過去20年，無論是鋼鐵行業還是地產行業，都是一個巨大的增量市場。

　　第(di)二(er)

，工(gong)業(ye)品(pin)需(xu)求(qiu)決(jue)定(ding)價(jia)格(ge)。鋼(gang)鐵(tie)作(zuo)為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)工(gong)業(ye)品(pin)，其(qi)價(jia)格(ge)由(you)需(xu)求(qiu)主(zhu)導(dao)
，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)是(shi)鋼(gang)鐵(tie)行(xing)業(ye)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)下(xia)遊(you)。在(zai)房(fang)屋(wu)建(jian)設(she)規(gui)模(mo)和(he)粗(cu)鋼(gang)產(chan)量(liang)不(bu)斷(duan)增(zeng)加(jia)的(de)背(bei)景(jing)下(xia)，兩(liang)者(zhe)的(de)增(zeng)速(su)變(bian)化(hua)決(jue)定(ding)了(le)價(jia)格(ge)的(de)波(bo)動(dong)節(jie)奏(zou)。

　　第三，2000—2007年，在城鎮化帶動下，房屋建設規模呈兩位數增長，鋼鐵量價齊升；2008年受全球金融危機影響
，鋼鐵作為大宗商品價格曾出現大幅下滑，在“四萬億”的刺激下，需求快速回複
；2012—2015年，房屋建設規模增速明顯放緩

，並連續出現負增長；2016年至今

，國家實行供給側結構性改革

，房地產市場和鋼鐵市場都迎來了一波“小牛市”。

　　那麼，未來地產行業如何影響鋼價走勢呢
？

　　首先
，從地產發展的時代背景上找驅動力：我國城鎮化進程中大量的農村居民進城產生了大量的剛性住房需求，2000年我國城市化率尚不足36%
，2018年我國城市化率已經接近60%，城鎮人口從4.5億上升至8.25億，人口擴張產生了巨大剛需。隨著我國經濟的發展，住房改善需求明顯，人均住房麵積從10平方米擴張到40平方米。另外
，在城市更新過程中，差不多三分之一的舊房屋要拆舊建新
，上述因素成就了地產行業的黃金20年。但是必須認識到，城鎮化的過程是一次性
、不可逆的，當前我國人均住房麵積已近40平方米，人口城市化率已經接近60%
，人口增速已經放緩，新造房的壽命已經達到50年以上，原有的驅動力已經減弱或消失，暫時找不到新增驅動。

　　其次，從供需平衡角度去尋找我國房屋建設的平衡點：從絕對量來說，現在人均住房麵積40平方米，未來城市常住居民有9億人，住房總規模為360億平方米
，假設住房麵積還有一定的增長空間，將達到50平方米/人，住房總規模將達到450億平方米。存量住房會出現折舊和淘汰，按照50年平衡來計算，每年為9億平方米，疊加各種因素的修修補補、增減和補充，10億—12億平方米可能是住宅建設的平衡態。2019年國內新開工住宅房屋麵積為16.7億平方米，占全部房屋新開工麵積的74%。未來新開工住宅麵積增速放緩
，並再次出現負增長是大概率事件，這勢必將對以螺紋鋼為代表的建築鋼材價格形成壓製。

　　再次，從政策的角度來理解政府對房地產行業的引導：2016年年底中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的
，不是用來炒的”
，“房住不炒”是中央對商品房的總定位，抑製房地產市場的投機行為是防範化解重大風險過程中的關鍵步驟。黨中央在2015年底提出供給側結構性改革
，提出“三去一降一補”，這不僅僅是針對鋼鐵、煤炭行業
，地產行業同樣如此，其中“去庫存”“降杠杆”壓ya力li最zui大da。在zai減jian少shao炒chao作zuo的de要yao求qiu下xia降jiang低di商shang品pin房fang庫ku存cun
，降jiang低di商shang品pin房fang庫ku存cun過guo高gao對dui整zheng個ge金jin融rong體ti係xi造zao成cheng的de潛qian在zai風feng險xian，過guo去qu四si年nian這zhe一yi任ren務wu已yi經jing基ji本ben完wan成cheng。在zai“降杠杆”方麵，主要是針對房地產企業和炒房者
，政府已經在房企融資

、購房者信貸等方麵出台了相應措施。另外
，部分地區已經開始嚐試其他措施
，比如不允許地產商融資買地，必須用自有資金、縮suo短duan從cong預yu售shou到dao交jiao房fang的de周zhou期qi等deng，這zhe些xie政zheng策ce一yi方fang麵mian會hui導dao致zhi中zhong國guo房fang地di產chan商shang的de數shu量liang大da幅fu度du減jian少shao，同tong時shi也ye會hui令ling整zheng個ge地di產chan行xing業ye的de負fu債zhai率lv明ming顯xian下xia降jiang。綜zong合he來lai看kan，政zheng府fu的de大da量liang措cuo施shi都dou是shi為wei了le在zai地di產chan引yin擎qing減jian速su的de情qing況kuang下xia確que保bao經jing濟ji“軟著陸”，為新經濟接棒傳統經濟營造一個相對穩定

、寬鬆的社會環境。

　　最後，筆者分享對地產動態數據跟蹤的結果：政策調整及行業變化導致地產數據的“失真”
，是shi造zao成cheng鋼gang鐵tie需xu求qiu頻pin繁fan出chu現xian錯cuo判pan的de根gen本ben原yuan因yin。由you於yu國guo內nei的de預yu售shou政zheng策ce
，銷xiao量liang是shi地di產chan建jian設she的de領ling先xian觀guan測ce指zhi標biao

，由you網wang簽qian受shou限xian帶dai來lai的de銷xiao售shou備bei案an延yan後hou以yi及ji短duan期qi融rong資zi收shou緊jin引yin發fa的de以yi價jia換huan量liang導dao致zhi本ben輪lun地di產chan周zhou期qi中zhong銷xiao售shou數shu據ju明ming顯xian“失真”，這或導致銷售韌性以及庫存水平的高估。自2018年下半年開始的建安投資持續回升與地產調控從“限價”轉化為“穩房價”有關，這導致了螺紋鋼需求的兩位數增長。但值得注意的是，高價地庫存堰塞湖釋放造成了“新周期”的de假jia象xiang和he投tou資zi數shu據ju的de明ming顯xian失shi真zhen，這zhe或huo導dao致zhi以yi鋼gang鐵tie行xing業ye為wei代dai表biao的de上shang遊you被bei整zheng體ti高gao估gu。另ling外wai
，由you融rong資zi收shou緊jin導dao致zhi的de房fang企qi促cu開kai發fa搶qiang回hui款kuan以yi自zi救jiu的de行xing為wei同tong樣yang導dao致zhi新xin開kai工gong數shu據ju的de“失真”。數據的“失真”和背離不可能長期保持
，2019年整年地產銷售持續低迷
，這對地產韌性的持續性已經提出了“預警”。2019年是地產數據“失真”年，那麼2020年可能是地產數據的“糾偏”年。一旦房地產開發投資同比增速低於10%並保持一兩個季度
，地產韌性被打破的判斷將會被進一步驗證和自我強化，這將導致鋼價的新一輪下跌。

　　總(zong)體(ti)而(er)言(yan)
，螺(luo)紋(wen)鋼(gang)長(chang)期(qi)需(xu)求(qiu)情(qing)況(kuang)不(bu)容(rong)樂(le)觀(guan)，地(di)產(chan)既(ji)是(shi)最(zui)大(da)變(bian)數(shu)也(ye)是(shi)核(he)心(xin)關(guan)注(zhu)點(dian)。對(dui)於(yu)投(tou)資(zi)者(zhe)進(jin)行(xing)資(zi)產(chan)配(pei)置(zhi)來(lai)說(shuo)，螺(luo)紋(wen)鋼(gang)期(qi)貨(huo)的(de)配(pei)置(zhi)價(jia)值(zhi)在(zai)下(xia)降(jiang)。對(dui)於(yu)鋼(gang)貿(mao)企(qi)業(ye)來(lai)說(shuo)，貿(mao)易(yi)的(de)同(tong)質(zhi)化(hua)嚴(yan)重(zhong)，賺(zhuan)錢(qian)效(xiao)益(yi)減(jian)小(xiao)，必(bi)須(xu)從(cong)原(yuan)來(lai)的(de)數(shu)據(ju)套(tao)利(li)向(xiang)結(jie)構(gou)研(yan)究(jiu)、趨勢交易的方向發展
，對從業者的專業水平要求更高。對於生產企業來說，應該抓住供給側結構性改革的窗口，加強產品創新、模式創新，探索產融結合，降本增效
，方能在轉型升級中占領一席之地。