fangdichanxingyeduishangpinjiagezuidadezhichenglaiziyushigonghejungong。muqianshigonghaiweichizaigaowei，jungongyezaizengjia，suizhemingnianfangdichanjinrujungongdegaofengqi


，congshangpinbenshenneibudetezhenglaikan
，jungongjieduanyousebiaoxianhuiqiangyuheise。congshangpinbenshenneibudetezhenglaikan，jungongjieduanyousebiaoxianhuiqiangyuheise。suoyixuxiaoqingrenwei，mingniandeyousexingyebiheisexingyegengyoujihui。

　　zhanwangdaleizichan，xuxiaoqingrenweigongyepinsuiranzaijingjixiaxingzhouqidangzhong，danbingmeiyoubiaoxianchuhenmingxiandexiadie，zheshiyouguoqujiniandichanshigonghejingjixiaxingdecuoweizaochengde。tayujimingnianfangdichanhuichuxianhuiluo，duigongyepinshiyigelikongyinsu，danshiwaixudehuifuhexiangduiruoshidemeiyuanshilihao，gongyepinneibudefenhuahuijiaju。zaijingjishangxingdeshihou，gongyepinrongyixingchenggongzhen
，shangpindexiangguanxinghuidafududetigao。danshizaijingjixiaxingdeshihou
，shangpinzhijiandexiangguanxinghuijianruo。yejiushijingjixiaxingguochengdangzhong，shangpindegezideweiguanshuxingkenenghuizengqiang。

　　未來幾年，房地產市場最大的增量是改善性需求

　　徐小慶指出，房地產行業長期硬著陸風險不大，但短期下行趨勢並未結束。2019年房地產情況好於年初預期
，房地產銷售依然保持韌性。地產開發商降價促銷是銷售保持平穩的關鍵。數據顯示，上市房企在3季度開始加大降價促銷力度，銷售價格同比迎來2015年3jiduyilaideshoucifuzengchang。kaifashangyouyuqitarongziqudaoshouxian
，xuyaotongguojiadacuxiaodelidu，laijinkuaihuilongzijin。yincizaipanduanweilaifangdichanshichangdezoushishi，jiageshiyigefeichangzhongyaodebianliang。

　　徐小慶認為，隨著中國人口老齡化，房地產的需求將逐步回落，但是改善型需求仍將對地產行業產生推動作用。他預計未來5年內人口增速將繼續下降
，但仍會保持正增長。中國未來5年出生人口的最後一個高峰85後將逐漸步入35—49歲這一年齡段。25—34歲人口下降
，35—49歲(sui)人(ren)口(kou)上(shang)升(sheng)，意(yi)味(wei)著(zhe)房(fang)產(chan)的(de)剛(gang)需(xu)下(xia)降(jiang)，改(gai)善(shan)型(xing)需(xu)求(qiu)上(shang)升(sheng)。但(dan)政(zheng)策(ce)限(xian)製(zhi)了(le)改(gai)善(shan)型(xing)需(xu)求(qiu)加(jia)杠(gang)杆(gan)的(de)能(neng)力(li)，體(ti)現(xian)在(zai)二(er)套(tao)房(fang)的(de)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)較(jiao)高(gao)上(shang)。所(suo)以(yi)短(duan)周(zhou)期(qi)來(lai)講(jiang)，房(fang)地(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)的(de)下(xia)行(xing)趨(qu)勢(shi)尚(shang)未(wei)改(gai)變(bian)。

　　房fang地di產chan行xing業ye對dui商shang品pin價jia格ge最zui大da的de支zhi撐cheng來lai自zi於yu施shi工gong和he竣jun工gong。目mu前qian施shi工gong還hai維wei持chi在zai高gao位wei，竣jun工gong也ye在zai增zeng加jia
，隨sui著zhe明ming年nian房fang地di產chan進jin入ru竣jun工gong的de高gao峰feng期qi
，從cong商shang品pin本ben身shen內nei部bu的de特te征zheng來lai看kan，竣jun工gong階jie段duan有you色se表biao現xian會hui強qiang於yu黑hei色se。所suo以yi徐xu小xiao慶qing認ren為wei，明ming年nian的de有you色se行xing業ye比bi黑hei色se行xing業ye更geng有you機ji會hui。

　　duiyujijiantouzinengfouduichongdichantouzixiahua，xuxiaoqingbiaoshi，suiranfangdichantouzihuiluojijiantouzihuisheng，kenengshixianzaishichangdeyigegongshi，danshitarenwei
，jijiantouzihennanxiangguoqunayang，baochi10%—20%的增長，預計明年增速將比今年高，但增幅有限。

　　zhanwangquanqiumaoyihezhizaoyedeweilai
，xuxiaoqingbiaoshi，quanqiuhuobizhengcekuansongdezhihouxiaoyingkaishixianxian
，quanqiumaoyihezhizaoyedejingqidujiangyousuogaishan。xianzaiquanqiuPMI正處在見底回升的階段
，而中國的PMI周期領先於全球，將率先回暖。

　　tanjizhongguodehuobizhengce，xuxiaoqingzhichu，jinnianguoneihuobizhengcedekuansongzhuyaotixianzaihuilvshang。guoquliangnianzhongguojingjichuyuxiaxingguochengdangzhong，huilvdebianzhibujinjinxiangduiyumeiyuanbianzhi，gengzhongyaodeshixiangduiyuhenduoyazhouxinxingshichanghuobidoushibianzhide。renminbibianzhiduiyujingjiqidaodezhengmianzuoyongbeishichangdigule。zhongguojingjiderenxing，youqishizhizaoyederenxing
，hendachengdushangqujueyuhuilvzhengceerbushililvzhengce。

　　而er談tan及ji美mei聯lian儲chu寬kuan鬆song的de貨huo幣bi政zheng策ce，徐xu小xiao慶qing表biao示shi，全quan球qiu貿mao易yi失shi衡heng的de格ge局ju改gai善shan，貿mao易yi再zai平ping衡heng使shi得de海hai外wai機ji構gou對dui美mei債zhai的de需xu求qiu下xia降jiang
，美mei國guo國guo內nei銀yin行xing體ti係xi持chi有you美mei債zhai比bi例li提ti高gao，美mei聯lian儲chu必bi須xu擴kuo表biao才cai能neng維wei持chi財cai政zheng擴kuo張zhang，聯lian儲chu銀yin行xing體ti係xi超chao儲chu占zhan比bi回hui升sheng往wang往wang導dao致zhi美mei元yuan走zou弱ruo。

　　徐xu小xiao慶qing認ren為wei
，工gong業ye品pin雖sui然ran在zai經jing濟ji下xia行xing周zhou期qi當dang中zhong，但dan並bing沒mei有you表biao現xian出chu很hen明ming顯xian的de下xia跌die，這zhe是shi由you過guo去qu幾ji年nian地di產chan施shi工gong和he經jing濟ji下xia行xing的de錯cuo位wei造zao成cheng的de。他ta預yu計ji明ming年nian房fang地di產chan會hui出chu現xian回hui落luo，對dui工gong業ye品pin是shi一yi個ge利li空kong因yin素su，但dan是shi外wai需xu的de恢hui複fu和he相xiang對dui弱ruo勢shi的de美mei元yuan是shi利li好hao
，工gong業ye品pin內nei部bu的de分fen化hua會hui加jia劇ju。在zai經jing濟ji上shang行xing的de時shi候hou，工gong業ye品pin容rong易yi形xing成cheng共gong振zhen
，商shang品pin的de相xiang關guan性xing會hui大da幅fu度du的de提ti高gao。但dan是shi在zai經jing濟ji下xia行xing的de時shi候hou，商shang品pin之zhi間jian的de相xiang關guan性xing會hui減jian弱ruo。也ye就jiu是shi經jing濟ji下xia行xing過guo程cheng當dang中zhong
，商shang品pin的de各ge自zi的de微wei觀guan屬shu性xing可ke能neng會hui增zeng強qiang。今jin年nian以yi來lai
，幾ji個ge大da類lei資zi產chan表biao現xian是shi完wan全quan不bu同tong的de
，基ji本ben上shang沒mei有you出chu現xian同tong漲zhang同tong跌die的de情qing況kuang
，其qi中zhong農nong產chan品pin表biao現xian要yao好hao於yu工gong業ye品pin。

　　出口型製造業在好轉

　　徐小慶日前在公開演講中表示，製造業本身具有全球共振性的特征
，過去一段時間，全球貨幣政策的寬鬆其實已經開始有一些作用。“雖然我們也認為貨幣政策的效果在邊際上在遞減，但是他還是有用的。”徐小慶指出，從全球利率的變化，其實已經能夠看到持續的利率下降，對於PMI的提升從統計來看，這幾年都是中國在全球的大周期當中走在最前麵，然後是其他新興市場，然後是歐洲，然後是美國。

　　因為歐洲是受出口依賴大的經濟體，而美國則是相對更內需型的，所以美國一定是最後。“我們看到最近的PMI是，新興市場先起來，財新的PMI也是比官方PMI起來的早。”徐小慶表示，上次出現財新PMI比官方PMI先起來是在2015niansijidu，yinweicaixintongjidangzhongzhongxiaoqiyejuduo，suoyitaduichukoudemingandushibijiaogaode，yibancaixindeshujuhao，wangwangshuomingchukoudegaishanhuibijiaomingxian。

　　此外，從利潤增長來看
，總的利潤增長還是在下滑，但盈利企業的數量在上升，說明總體的盈利的相對比較差，（可能）是shi因yin為wei大da企qi業ye盈ying利li現xian在zai還hai不bu太tai好hao，但dan是shi小xiao企qi業ye營ying業ye已yi經jing開kai始shi向xiang上shang。從cong中zhong國guo加jia工gong貿mao易yi順shun差cha來lai看kan，中zhong國guo的de出chu口kou份fen額e基ji本ben沒mei有you變bian化hua，其qi實shi還hai稍shao微wei有you所suo上shang升sheng。

　　“我對出口和製造業這塊是比較樂觀的，一方麵可能跟貿易局勢緩解有關，但更重要的是全球的貨幣寬鬆的一個溢出效應。”徐小慶表示，從PMI庫存與GDP庫存數據變化看
，PMI庫存往往會領先一年左右，也就是說
，今年PMI的原材料、產成品庫存開始往上走

，意味著明年的GDP當中的這部分庫存對GDP的貢獻會由負轉正。

　　彙率政策效果“被低估”了

　　徐小慶指出，今年貨幣政策最大的感受是，從單一的利率角度轉向利率彙率雙管齊下的做法上了。其中最大的看點是，人民幣在破7之後，並沒有出現市場此前擔憂的股票下跌、房價大跌，資本外逃等情況。

　　因yin為wei以yi前qian總zong是shi擔dan心xin貶bian值zhi會hui帶dai來lai大da量liang的de資zi本ben外wai流liu，所suo以yi中zhong國guo過guo往wang每mei一yi次ci宏hong觀guan經jing濟ji下xia滑hua時shi，都dou是shi用yong利li率lv來lai解jie決jue問wen題ti。大da家jia都dou知zhi道dao
，用yong降jiang息xi去qu刺ci激ji經jing濟ji最zui大da的de問wen題ti就jiu是shi，隻zhi利li好hao房fang地di產chan；此外還有一個問題就是

，它對製造業傳導不出去。

　　彙率手段的好處在於
，他對所有企業都是平等的
，沒有歧視；且是立竿見影，不存在傳導時間的問題。另外
，對於大家擔心的輸入性通脹問題。徐小慶表示，“中國如果是因為自己的需求不好而去貶值
，全球又怎麼可能會出現高通脹
？”

　　徐小慶認為，當彙率政策一旦擺脫7的(de)束(shu)縛(fu)之(zhi)後(hou)，就(jiu)沒(mei)有(you)什(shen)麼(me)可(ke)怕(pa)的(de)了(le)。他(ta)指(zhi)出(chu)，當(dang)彙(hui)率(lv)的(de)空(kong)間(jian)打(da)開(kai)之(zhi)後(hou)，中(zhong)國(guo)的(de)經(jing)濟(ji)轉(zhuan)型(xing)就(jiu)開(kai)始(shi)要(yao)往(wang)成(cheng)功(gong)的(de)方(fang)向(xiang)走(zou)了(le)。就(jiu)可(ke)以(yi)擺(bai)脫(tuo)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)的(de)依(yi)賴(lai)
，重(zhong)新(xin)回(hui)到(dao)製(zhi)造(zao)業(ye)立(li)國(guo)。

　　“靠(kao)利(li)率(lv)的(de)結(jie)果(guo)永(yong)遠(yuan)都(dou)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)受(shou)益(yi)，今(jin)年(nian)政(zheng)策(ce)上(shang)一(yi)個(ge)減(jian)稅(shui)，一(yi)個(ge)貶(bian)值(zhi)
，這(zhe)都(dou)是(shi)過(guo)去(qu)宏(hong)觀(guan)調(tiao)控(kong)當(dang)中(zhong)不(bu)常(chang)用(yong)的(de)。這(zhe)些(xie)手(shou)段(duan)其(qi)實(shi)有(you)利(li)於(yu)經(jing)濟(ji)逐(zhu)步(bu)擺(bai)脫(tuo)對(dui)地(di)產(chan)的(de)依(yi)賴(lai)，而(er)轉(zhuan)向(xiang)製(zhi)造(zao)業(ye)的(de)升(sheng)級(ji)上(shang)。”

　　xuxiaoqingbiaoshi

，zhegebianhuacongtouzidejiaodulaijiang，zuizhongyaodeluojishi
，dadefangxiangyinggaishiquzuoduonaxiegenzhizaoyexiangguandexingye，huozheshigenzhizaoyexuqiuxiangguandeshangpin
，eryinggaishixiangduikankongnaxiegendichanxiangguandexingyehuozheshishangpin。

　　外彙儲備回升或“超預期”

　　徐小慶指出，貨幣政策現在因為豬的問題不能放鬆

，但是由於不是全麵性的通脹，也很難收緊
，基本是這麼一個狀況。

　　tarenwei，huobizhengceruguoyaokuansongdehua
，zhiyouyizhongkeneng
，jiushifangjiayaochixuxingdexiadie。xuxiaoqingfenxicheng，xinyongjiegoucengmian，keyikandaoqiyederongzikaishihuisheng，qiyederongzijiegoudangzhongdedaikuanyedoukaishiwangshangzou。tarenweizhebenshenjiu（說明）是在逐步削弱房地產，更多轉向支持製造業；它是結構的調整，而不是總量的寬鬆。

　　外部方麵
，徐小慶認為最大的看點是美聯儲的擴表，它會帶來美元強勢周期的結束。“我認為美元明年是大概率是要持續走弱的。”徐小慶分析稱
，這裏麵主要的邏輯是美國的高赤字的問題。因為美國現在也是居民不帶杠杆，企業不加杠杆，隻有政府加杠杆。

　　周期股能買嗎？

　　徐小慶認為
，房地產和周期股明年可能出現預期差的修複機會
，且龍頭股的機會大於商品。他從房地產市場的現狀入手進行解答。

　　他說，房地產在2019年的表現遠好於市場預期，銷售保持強勁。這要分需求和購買力兩個維度看。“需(xu)求(qiu)還(hai)是(shi)有(you)一(yi)定(ding)的(de)剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)，但(dan)是(shi)如(ru)果(guo)價(jia)格(ge)太(tai)高(gao)，大(da)家(jia)還(hai)是(shi)買(mai)不(bu)起(qi)。現(xian)在(zai)的(de)情(qing)況(kuang)是(shi)
，購(gou)買(mai)需(xu)求(qiu)還(hai)沒(mei)有(you)進(jin)入(ru)持(chi)續(xu)下(xia)行(xing)的(de)周(zhou)期(qi)
，但(dan)是(shi)購(gou)買(mai)能(neng)力(li)進(jin)入(ru)了(le)瓶(ping)頸(jing)，所(suo)以(yi)，如(ru)果(guo)房(fang)價(jia)出(chu)現(xian)明(ming)顯(xian)回(hui)落(luo)，銷(xiao)售(shou)是(shi)可(ke)以(yi)起(qi)來(lai)的(de)
，不(bu)會(hui)進(jin)入(ru)越(yue)跌(die)越(yue)沒(mei)人(ren)買(mai)的(de)情(qing)況(kuang)。這(zhe)從(cong)上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)的(de)數(shu)據(ju)可(ke)以(yi)很(hen)明(ming)顯(xian)看(kan)到(dao)，上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)2015年三季度以來首次出現負增長

，但銷售量起得很快，說明降價帶來了比較好的效果。所以地產現在我稱之為不好不壞的狀態。”徐小慶說。

　　jutilaikan，jinguancongrenkoudejiaodukan
，shichangpubianduiyufangdichandexuqiubiaoshibeiguan
，danxuxiaoqingrenwei，weilaifangdichanshichangzuidadezengliangshigaishanxingxuqiu
，erbushigangxingxuqiu。zheyiweizhe，renjunjuzhumianjizaiweilaishiyouwangtishengde，zhuzhaichangqixuqiurengyouwangzhichengxiaoshouzhongshubaochipingwen。yinci，xuxiaoqinggeichudejielunshi
，duanqikan，fangdichanshujuhaimeiyoujiandi，changzhouqikan
，fangdichanshichanghaiyouyibogaishanxingxuqiudailaidezengchang。

　　傳導到A股和商品期貨市場，投資者又該如何決策？

　　徐小慶說：“我(wo)的(de)看(kan)法(fa)是(shi)
，如(ru)果(guo)你(ni)是(shi)做(zuo)商(shang)品(pin)，你(ni)應(ying)該(gai)關(guan)心(xin)需(xu)求(qiu)的(de)增(zeng)長(chang)，如(ru)果(guo)新(xin)開(kai)工(gong)沒(mei)有(you)增(zeng)長(chang)，商(shang)品(pin)就(jiu)沒(mei)什(shen)麼(me)機(ji)會(hui)。如(ru)果(guo)你(ni)是(shi)做(zuo)股(gu)票(piao)

，不(bu)用(yong)關(guan)心(xin)增(zeng)長(chang)，隻(zhi)需(xu)要(yao)關(guan)心(xin)有(you)沒(mei)有(you)大(da)幅(fu)下(xia)滑(hua)的(de)風(feng)險(xian)
，因(yin)為(wei)沒(mei)有(you)增(zeng)長(chang)這(zhe)個(ge)因(yin)素(su)已(yi)經(jing)在(zai)股(gu)價(jia)中(zhong)充(chong)分(fen)反(fan)映(ying)了(le)。我(wo)的(de)觀(guan)點(dian)是(shi)，地(di)產(chan)的(de)增(zeng)長(chang)在(zai)明(ming)年(nian)還(hai)是(shi)會(hui)繼(ji)續(xu)放(fang)緩(huan)
，但(dan)是(shi)如(ru)果(guo)沒(mei)有(you)大(da)的(de)風(feng)險(xian)的(de)話(hua)
，股(gu)票(piao)會(hui)有(you)一(yi)個(ge)預(yu)期(qi)差(cha)的(de)修(xiu)複(fu)機(ji)會(hui)。存(cun)量(liang)市(shi)場(chang)中(zhong)，龍(long)頭(tou)股(gu)的(de)機(ji)會(hui)將(jiang)大(da)於(yu)商(shang)品(pin)的(de)機(ji)會(hui)。”

　　(王寧)