盡管樓市“小陽春”之聲不斷
，但隨著五一小長假落幕
，假期熱銷效應並未如期光顧。據克而瑞監測數據，五一40個重點監測城市累計成交161萬平方米


，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以下降68%同比跌幅居首。

　　自4月份以來，市場降溫勢頭就已顯現。該月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米
，同、環比均降2%。

　　業內觀點認為，當前一線和部分二線市場的階段複蘇
，隻是基於資金麵
、政策麵的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化
，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”後市場將複歸常態。

　　五一樓市成交遇冷

　　一季度以來，樓市熱度持續未退。全國70城房價上漲，部分城市土拍大熱，高溢價地塊頻頻。據CRIC監測全國重點城市商品住宅供求數據
，一季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長
，二線城市新開項目去化率也有回升。

　　但此番勢頭並未穩定延續，五一假期房地產市場成交遇冷。CRIC監測數據顯示，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。僅深圳市場回暖，成交量同比增長41%。

　　以北京為例，中原地產研究中心統計數據顯示
，5月1日至4日，北京新建住宅網簽242套
，二手房住宅網簽134套。而一個月前的清明節三天假期，其新建住宅網簽358套
，二手房住宅3天網簽141套

，均高於五一假期套數。

　　值得注意的是，一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個二線城市成交量降至曆史低位
，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。

　　即使如蘇州
，五一假期市場同樣遇冷。4月份蘇州房價、成交量雙雙上漲，多個板塊的“地王”紀錄被刷新，但五一期間其成交量同比下降16%。此外
，25個三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場顯著分化。

　　自2018年下半年以來，隨著房地產市場陷入調整期，市場慣有的小長假熱銷效應明顯減弱。克而瑞研究認為，2019年五一假期，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅遊等，而非看房、購房。多數城市項目案場實際到訪量不盡如人意，成交量大幅回落也屬正常現象。

　　“回暖”基礎不牢

　　實際上，市場降溫勢頭早已隱現。據克而瑞監測數據，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%。其中一線城市成交麵積環比降9%，同比升56%
，廣州、深圳均階段性回調，環比降幅均在30%左右；二三線城市總體成交麵積同

、環比分別降6%和1%。

　　此外，據鏈家二手房實時交易監測數據，4月份一線城市成交出現20%~30%的環比下降。其中，北京二手房市場交易量環比下降34%。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，4月份環比下降並非市場轉冷，而是3月成交集中釋放後的自發回落。

　　這一判斷的基礎是，此前北京市場升溫是“升而不熱”。yijidubiquniansijidushengwenbushao，danyuwangniannianchushengwenbingwutaiduobutong。zhisuoyiyouhaozhuan，yishitiaokongxiaoyingjinyibubeixiaohua，ershibufendifangjiangfangdaililv、調整限購等政策帶來市場預期改善。

　　易yi居ju研yan究jiu院yuan智zhi庫ku中zhong心xin研yan究jiu總zong監jian嚴yan躍yue進jin同tong樣yang認ren為wei
，對dui於yu類lei似si城cheng市shi成cheng交jiao出chu現xian小xiao幅fu下xia滑hua，或huo和he此ci前qian需xu求qiu提ti前qian透tou支zhi有you關guan。市shi場chang分fen化hua也ye將jiang繼ji續xu存cun在zai
，部bu分fen中zhong小xiao城cheng市shi預yu計ji會hui降jiang溫wen。

　　3月份以來，房地產市場“小陽春”驟現。據克而瑞數據，新房市場連續兩月常規回落後，3月份商品住宅成交量迎來明顯回升，整體環比上漲73%，“小陽春”行情確實顯著發生。

　　據4月25日中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告（201904）》，此次樓市“小陽春”出現的主要原因有：

　　一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解
，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。

　　二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調
，一些城市取消或弱化了限價
、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期由悲觀向謹慎樂觀轉變。

　　但高光之下
，隨著“紅五月”開局遇冷，樓市陽春之勢持續性存疑。

　　三四線城市回調壓力巨大

　　市場不確定性仍存時，中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調分類供地、住建部將對城市市場預警，政策信號再為樓市注入“穩定劑”。

　　許(xu)小(xiao)樂(le)認(ren)為(wei)，在(zai)穩(wen)增(zeng)長(chang)和(he)防(fang)風(feng)險(xian)之(zhi)間(jian)，既(ji)要(yao)通(tong)過(guo)適(shi)度(du)寬(kuan)鬆(song)的(de)貨(huo)幣(bi)流(liu)動(dong)性(xing)，加(jia)大(da)對(dui)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)的(de)支(zhi)持(chi)
，又(you)要(yao)防(fang)止(zhi)資(zi)金(jin)以(yi)不(bu)合(he)法(fa)渠(qu)道(dao)流(liu)入(ru)房(fang)地(di)產(chan)，進(jin)一(yi)步(bu)推(tui)高(gao)杠(gang)杆(gan)。年(nian)初(chu)支(zhi)撐(cheng)首(shou)次(ci)置(zhi)業(ye)購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)杠(gang)杆(gan)可(ke)能(neng)會(hui)受(shou)到(dao)抑(yi)製(zhi)，市(shi)場(chang)快(kuai)速(su)升(sheng)溫(wen)的(de)動(dong)力(li)難(nan)以(yi)為(wei)繼(ji)。

　　克而瑞研究同樣表明，當前一線和部分二線市場的階段複蘇

，隻是基於資金麵、政策麵的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”後市場或將複歸常態。

　　“隨著紅五月開局不佳
，未來城市成交分化格局將延續更長時間。”克而瑞研究認為，一、二線城市市場需求相對充足
，成交量仍可維持高位；三四線城市難言樂觀，房地產市場依舊麵臨一定的調整壓力。

　　具體來說
，長三角部分城市如南京、杭州、合肥
、蘇州等經過2018年調整，市場已逐步回歸理性，供應也逐步放量。加之放開落戶
、限購鬆綁等新政，對成交也有一定刺激作用，預計這類城市成交量會小幅轉暖。

　　以福州、廈門、南寧、昆kun明ming等deng核he心xin二er線xian城cheng市shi為wei典dian型xing代dai表biao
，土tu拍pai市shi場chang熱re度du居ju高gao不bu下xia
，高gao溢yi價jia地di塊kuai頻pin出chu，成cheng本ben驅qu動dong增zeng強qiang了le購gou房fang者zhe對dui後hou市shi預yu期qi，加jia之zhi政zheng策ce調tiao控kong也ye有you不bu同tong程cheng度du鬆song綁bang，市shi場chang回hui暖nuan在zai意yi料liao之zhi中zhong。

　　中部城市諸如重慶
、武漢
、成都、西安、鄭州等因人口基數較大、城市基礎配套完善
，短期內市場需求依舊旺盛，熱度將持續一段時間。而沈陽
、大連
、濟南等環渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，後期走勢不容樂觀。

　　實際上，城市分化之勢早已顯現。據上述社科院報告
，在此前“小陽春”態勢中
，一線城市房價小幅上漲，準一線及二線城市房價漲幅擴大。但三四線城市房價漲幅略有收窄，“小陽春”基礎並不牢固。

　　緯房指數監測顯示，2019年3月，三四線城市房價平均環比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為72個
，比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個百分點。

　　“從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。”上述報告認為，三四線城市“小陽春”趨於消退，房價將穩中有降。