繼2018年創曆史新高後，今年全國土地出讓收入仍然有望成為增收之年
，對地方而言
，這將有助於緩解地方財政壓力。

　　土地收入有望再創新高

　　從2019年4yuekaishi，caizhengbumeiyuegongbudecaizhengshouzhiqingkuangzhong
，buzaipiluguoyoutudishiyongquanchurangshourudejutijine，danhuifabutongbibiandongqingkuang。congguoqushuyueshujukan，tudichurangshouruzaijinglinianchudexiajianghou，zai7月份實現同比增長
，此後呈現加速增長態勢。

　　財政部發布的《2019年10月財政收支情況》顯示，今年前10個月
，全國土地出讓收入同比增長6.9%。去年同期這一數據為47519億元
，2019年前10個月土地出讓數據約為50797.7億元。

　　自上世紀80年代末中國開始逐步有償出讓建設用地後
，除了少數年份外，全國土地出讓收入逐步上漲。1995年僅約400億元，到2018年已漲至65096億元
，創下曆史新高。

　　今年年初
，土地市場曾一度低迷
，此後在樓市小陽春帶動下逐漸升溫。中原地產研究中心數據顯示，截至11月底
，全國一二線城市合計賣地金額高達3萬億元，2018年同期為2.498萬億元，同比上漲幅度達21%。其中出現了13個賣地收入超千億元的城市，刷新同期紀錄。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，全國土地市場二季度明顯衝高，但在三季度隨著各種政策的影響有所退燒
，不過整體依然高位運行；一二線城市的土地成交熱有所降低，但部分企業依然在積極拿地。

　　考慮到2019年還有兩個月未統計在內
，如果按照目前態勢
，2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬億元，再度創下曆史新高。

　　具體到城市而言，也可以看出當今土地市場的熱點：一二線城市趨熱，三四線城市趨冷。據中原地產統計，截至11月底
，今年土地出讓收入超過1000億元城市已達到13個，其中杭州以2538億元居首。

　　張zhang大da偉wei認ren為wei，未wei來lai土tu地di市shi場chang走zou勢shi出chu現xian分fen化hua，對dui優you質zhi城cheng市shi優you質zhi土tu地di的de爭zheng搶qiang依yi然ran激ji烈lie。雖sui然ran一yi二er線xian城cheng市shi調tiao控kong政zheng策ce嚴yan格ge
，但dan對dui於yu房fang企qi來lai說shuo
，為wei了le加jia大da銷xiao售shou額e
，依yi然ran會hui集ji中zhong拿na地di。

　　與此同時
，隨著前期市場購買力透支、疊die加jia棚peng改gai貨huo幣bi化hua安an置zhi政zheng策ce的de漸jian次ci退tui出chu，三san四si線xian城cheng市shi土tu地di市shi場chang逐zhu漸jian降jiang溫wen，房fang企qi在zai三san四si線xian城cheng市shi拿na地di更geng加jia謹jin慎shen。這zhe種zhong情qing況kuang下xia
，房fang地di產chan企qi業ye把ba更geng多duo資zi金jin投tou入ru到dao一yi二er線xian城cheng市shi
，也ye是shi出chu現xian一yi二er線xian土tu地di市shi場chang升sheng溫wen的de主zhu要yao原yuan因yin。

　　此前自然資源部數據顯示
，今年1~8月三線城市房地產用地供應同比減少9.0%，住宅用地供應同比減少13.6%。

　　“當前三四線城市住宅交易市場降溫
，重新麵臨去庫存的壓力
，這會打擊房企補充宅地的積極性；同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

　　影響地方財力

　　土地出讓金的曆史要追溯到上世紀80年代末期。1987年12月1日，深圳進行了新中國成立後第一場土地拍賣會
，為國有建設用地有償出讓開了先河

，土地終於開始作為一種商品進入市場。

　　而全國逐步推廣則是始於1989年。當時政策規定，在進行必要扣除後，中央與地方以4:6分成。但由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，扣除相關稅費外，基本全部留歸地方。

　　考慮到1994年(nian)我(wo)國(guo)開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)分(fen)稅(shui)製(zhi)，地(di)方(fang)財(cai)政(zheng)與(yu)中(zhong)央(yang)財(cai)政(zheng)分(fen)成(cheng)比(bi)例(li)調(tiao)整(zheng)，當(dang)時(shi)地(di)方(fang)財(cai)力(li)實(shi)際(ji)上(shang)受(shou)到(dao)一(yi)定(ding)擠(ji)壓(ya)

，而(er)支(zhi)出(chu)壓(ya)力(li)開(kai)始(shi)加(jia)大(da)，彼(bi)時(shi)將(jiang)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)收(shou)入(ru)劃(hua)歸(gui)地(di)方(fang)也(ye)應(ying)是(shi)權(quan)衡(heng)之(zhi)計(ji)。

　　隨著近年來房地產市場的發展，土地出讓收入也逐漸水漲船高，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。

　　第一財經根據公開數據整理推算，自2010年至2019年(前10個月)大約十年間
，全國土地出讓總收入已超過41萬億元，年均超過4萬億元。

　　近些年來，土地收入在地方政府財力中占了較大比例，一些城市甚至超過50%，如果加上其他相關收入
，這個比例可能會更高。土地出讓收入對於一些地方政府的重要性可見一斑。

　　如果將全國土地出讓收入與地方一般公共預算本級收入比較可發現
，近十年來這一比例基本在40%~70%之間浮動
，如最低的2015年是39.2%
，2010年最高達71.68%。

　　就具體城市而言，一些數據可以提供較為直觀的感受。例如，鄭州2018年一般公共預算收入為1152億元
， 2019年前11月土地出讓收入已經多達1047億元；再如南京，2018年一般公共預算收入為1470億元
，2019年前11個月土地出讓收入約為1412億元。

　　正是由於土地財政問題的存在
，一旦該項收入出現較大下滑
，一些地方政府的財力也會受到較大影響。

　　穆迪助理副總裁袁人傑表示，中國在2012年和2015年經曆了兩次周期性的房地產市場下行，土地出讓金收入分別同比下降約14%和21%。因此
，地方政府的或有負債(contingent liability)和債務負擔顯著增加。在上一個房地產市場下行周期中 (2015年)，中央政府推出了大規模地方政府債務置換計劃以重組地方政府債務。

　　“jichusheshizhichujiangshishouyingxiangzuidadelingyuzhiyi。yinwei，guoquyuesanfenzhiyidetudichurangjinshouruyongyudifangjichusheshitouzi。zhekenengdaozhidifangzhengfuxiangguoquyiyang
，gengduodiyilaipingtaigongsiweizibenzhichutigongzijin。”袁人傑稱。

　　他表示
，未來 12 geyuequanguotudichurangjinshouruzengchangqiwenhuoxiaofuhuisheng，danruguotudishichangjinyibuxiaxing，jianggeidifangzhengfudailaitiaozhan
，youqishizaijingjizengchangfanghuanyijidaguimojianshuideqingkuangxia。