經濟複蘇引領寫字樓需求提振

　　前三季度，上海全市固定資產投資總額比去年同期增長10.3%，增速比上半年提高3.6個百分點。前三季度，上海全市製造業投資比去年同期增長18.7%。六個重點工業行業投資增長31.2%。其中，電子信息產品製造業投資增長74.1%，生物醫藥製造業投資增長15.2%，汽車製造業投資增長13.4%。

　　世邦魏理仕最新發布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告2020上海》顯示：截至今年第三季度末
，金融業

、製造業和服務業是上海甲級寫字樓的三大需求來源，全市外資企業租賃需求較前次2018年度調研結果有所上升。

　　中指研究院數據顯示，三季度
，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業類型有5筆
，工業物業類型有5筆，商業4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟
，成交麵積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交麵積達15166.9平方米
；嘉會醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家
，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。

　　世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕說，此次調查通過分析上海153個甲級寫字樓項目內超過6,125家（約841萬平方米辦公麵積）入駐企業。

　　在製造業細分領域，調查發現消費品製造業(12.4%)、醫藥與生命科學(4%)、工業品製造業(3.3%)與3C電子產品(2.9％)等deng需xu求qiu均jun有you顯xian著zhu增zeng長chang
，顯xian示shi了le在zai加jia快kuai推tui進jin以yi科ke技ji進jin步bu和he創chuang新xin驅qu動dong的de產chan業ye升sheng級ji背bei景jing下xia，上shang海hai製zhi造zao業ye向xiang高gao端duan方fang向xiang發fa展zhan。隨sui著zhe上shang海hai寫xie字zi樓lou版ban圖tu迅xun速su擴kuo展zhan，承cheng租zu能neng力li較jiao強qiang且qie對dui辦ban公gong環huan境jing有you一yi定ding要yao求qiu的de高gao端duan製zhi造zao業ye紛fen紛fen落luo址zhi新xin興xing商shang務wu區qu。

　　在TMT行業中
，網絡媒體
、hulianwangjishoujipingtaiyijitongxunchanyedeleijizulinmianjijunjiaoqiancitongjiyoumingxianchengchang，fanyingchuzaijingjizhuanxingqudongxiadexingyechuangxinzengchanghuidailaiyixiliedexinzengxuqiu。

　　租戶類型方麵，此次調查樣本內的外資企業租賃麵積占比為49％，較2018年上升3個百分點。從中外資企業分布來看，核心商務區較受外資青睞。南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業集中度相對較高
；而內資企業則更多遍布於徐彙濱江
、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

　　麵對新時代大環境的變化，企業紛紛通過轉型尋求未來發展的新方向。2020年，上海全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業達到113家
，較2018年增加40家。內資超級租戶占比在近五年的調查中逐步上升，於2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，並較2015年大幅提升18個百分點。

　　需求回暖租金下跌遠期前景看好

　　盡(jin)快(kuai)疫(yi)情(qing)後(hou)需(xu)求(qiu)快(kuai)速(su)恢(hui)複(fu)，但(dan)加(jia)寫(xie)字(zi)樓(lou)租(zu)金(jin)水(shui)平(ping)仍(reng)處(chu)於(yu)下(xia)跌(die)通(tong)道(dao)。萊(lai)坊(fang)發(fa)布(bu)的(de)相(xiang)關(guan)報(bao)告(gao)顯(xian)示(shi)，第(di)三(san)季(ji)度(du)，上(shang)海(hai)核(he)心(xin)商(shang)務(wu)區(qu)平(ping)均(jun)租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)1.4%至每天每平方米人民幣10.9元
，其中小陸家嘴租金環比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務區平均租金繼續回落至每天每平方米人民幣6.9元，環比跌幅達到2.3%。

　　萊坊上海辦公樓服務部主管李章南分析說，“業主方繼續通過調低報價、給gei予yu定ding製zhi化hua裝zhuang修xiu和he裝zhuang免mian補bu貼tie來lai吸xi引yin具ju有you潛qian在zai租zu賃lin需xu求qiu的de企qi業ye
，以yi應ying對dui原yuan有you租zu戶hu搬ban離li帶dai來lai的de空kong置zhi麵mian積ji增zeng加jia。同tong時shi，近jin幾ji年nian新xin興xing商shang務wu區qu供gong應ying量liang的de快kuai速su增zeng加jia以yi及ji持chi續xu疲pi弱ruo的de租zu賃lin需xu求qiu都dou是shi造zao成cheng近jin期qi市shi場chang租zu金jin回hui落luo的de重zhong要yao原yuan因yin。”

　　分析指出
，受新冠疫情和經濟不確定性的影響，商業地產的租金有所下跌。這是商業地產市場隨經濟周期波動的正常現象。

　　盡(jin)管(guan)市(shi)場(chang)短(duan)期(qi)內(nei)仍(reng)有(you)不(bu)確(que)定(ding)性(xing)因(yin)素(su)，但(dan)多(duo)數(shu)機(ji)構(gou)從(cong)更(geng)長(chang)周(zhou)期(qi)看(kan)好(hao)上(shang)海(hai)寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)場(chang)。世(shi)邦(bang)魏(wei)理(li)仕(shi)華(hua)東(dong)區(qu)顧(gu)問(wen)及(ji)交(jiao)易(yi)服(fu)務(wu)辦(ban)公(gong)樓(lou)部(bu)主(zhu)管(guan)張(zhang)越(yue)說(shuo)：“上海在過去一段時間內相繼推出營商環境3.0版改革方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條(tiao)等(deng)舉(ju)措(cuo)，激(ji)發(fa)外(wai)資(zi)企(qi)業(ye)需(xu)求(qiu)。同(tong)時(shi)

，在(zai)長(chang)三(san)角(jiao)一(yi)體(ti)化(hua)發(fa)展(zhan)和(he)臨(lin)港(gang)金(jin)融(rong)領(ling)先(xian)開(kai)放(fang)的(de)大(da)格(ge)局(ju)下(xia)，我(wo)們(men)預(yu)計(ji)上(shang)海(hai)將(jiang)吸(xi)引(yin)更(geng)多(duo)的(de)中(zhong)資(zi)龍(long)頭(tou)企(qi)業(ye)落(luo)戶(hu)，共(gong)同(tong)推(tui)動(dong)上(shang)海(hai)寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)場(chang)新(xin)一(yi)輪(lun)增(zeng)長(chang)。”

　　以(yi)浦(pu)東(dong)新(xin)區(qu)為(wei)例(li)，今(jin)年(nian)前(qian)三(san)季(ji)度(du)
，盡(jin)管(guan)受(shou)到(dao)年(nian)初(chu)新(xin)冠(guan)肺(fei)炎(yan)疫(yi)情(qing)的(de)影(ying)響(xiang)，浦(pu)東(dong)優(you)質(zhi)商(shang)務(wu)園(yuan)區(qu)的(de)租(zu)賃(lin)活(huo)動(dong)仍(reng)然(ran)活(huo)躍(yue)，前(qian)三(san)季(ji)度(du)累(lei)計(ji)淨(jing)吸(xi)納(na)量(liang)接(jie)近(jin)8萬平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上海“卓越全球城市”水準、富有科創和生態特色的城市副中心。“金橋5G產業生態園”將進一步發揮產業集聚優勢和先發優勢，建設成為國際一流的商務園區。

　　戴德梁行華東區董事總經理黎慶文說
，隨著金融的開放提速，中國簽署RCEP加快實施自由貿易區戰略，以及科技賦能下的產業升級，上海浦東將迎來新的發展機遇。

　　“我們預計今年中國是全球唯一能實現經濟增長的主要經濟體
，2021年中國GDP增速將達到8%以上
，然後恢複到常態化的增長。基於此
，我們認為商業地產的複蘇趨勢也是可持續的。”世邦魏理仕中國區總裁李淩說。