第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議10月23日通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（簡稱《決定》）。

　　房fang地di產chan稅shui改gai革ge終zhong於yu從cong討tao論lun階jie段duan向xiang試shi點dian階jie段duan邁mai了le一yi大da步bu。那na麼me，為wei什shen麼me要yao征zheng收shou房fang地di產chan稅shui
？對dui市shi場chang有you何he影ying響xiang？有you望wang從cong哪na些xie地di方fang開kai始shi？本ben文wen將jiang重zhong點dian針zhen對dui以yi上shang問wen題ti進jin行xing分fen析xi。

　　為什麼要征收房地產稅
？

　　此次《決定》提ti到dao，為wei積ji極ji穩wen妥tuo推tui進jin房fang地di產chan稅shui立li法fa與yu改gai革ge，引yin導dao住zhu房fang合he理li消xiao費fei和he土tu地di資zi源yuan節jie約yue集ji約yue利li用yong，促cu進jin房fang地di產chan市shi場chang平ping穩wen健jian康kang發fa展zhan
，第di十shi三san屆jie全quan國guo人ren民min代dai表biao大da會hui常chang務wu委wei員yuan會hui第di三san十shi一yi次ci會hui議yi決jue定ding：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

　　除了促進房地產行業健康發展外，分析認為，房地產稅的推出還有三大目標：解決政府財政收入缺乏難題，調整稅收結構
；穩定房價，保證房地產的剛需釋放；調節收入分配以擴大消費需求，推進共同富裕。

　　國聯證券研究所觀策略高級研究員、首(shou)席(xi)宏(hong)觀(guan)分(fen)析(xi)師(shi)張(zhang)曉(xiao)春(chun)指(zhi)出(chu)，目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)稅(shui)收(shou)結(jie)構(gou)中(zhong)，以(yi)增(zeng)值(zhi)稅(shui)為(wei)代(dai)表(biao)的(de)流(liu)轉(zhuan)稅(shui)貢(gong)獻(xian)了(le)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)一(yi)半(ban)以(yi)上(shang)稅(shui)收(shou)，而(er)房(fang)產(chan)稅(shui)為(wei)代(dai)表(biao)的(de)保(bao)有(you)環(huan)節(jie)的(de)稅(shui)收(shou)貢(gong)獻(xian)則(ze)相(xiang)對(dui)有(you)限(xian)，但(dan)未(wei)來(lai)隨(sui)著(zhe)存(cun)量(liang)房(fang)時(shi)代(dai)的(de)到(dao)來(lai)，為(wei)了(le)保(bao)證(zheng)稅(shui)源(yuan)的(de)穩(wen)定(ding)，流(liu)轉(zhuan)稅(shui)向(xiang)財(cai)產(chan)稅(shui)轉(zhuan)是(shi)大(da)勢(shi)所(suo)趨(qu)。這(zhe)不(bu)僅(jin)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)稅(shui)收(shou)的(de)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)，也(ye)或(huo)是(shi)國(guo)內(nei)整(zheng)體(ti)稅(shui)收(shou)結(jie)構(gou)的(de)變(bian)化(hua)趨(qu)勢(shi)。

　　東(dong)吳(wu)證(zheng)券(quan)研(yan)究(jiu)所(suo)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)任(ren)澤(ze)平(ping)指(zhi)出(chu)，隨(sui)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)大(da)開(kai)發(fa)時(shi)代(dai)漸(jian)進(jin)尾(wei)聲(sheng)，土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)難(nan)以(yi)為(wei)繼(ji)
，存(cun)量(liang)房(fang)時(shi)代(dai)到(dao)來(lai)

，從(cong)土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)向(xiang)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)轉(zhuan)型(xing)是(shi)大(da)勢(shi)所(suo)趨(qu)。

　　“5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售麵積和銷售額同比分別為下降13.2%和下降15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗
，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%
，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。”任澤平表示
，因地方財政吃緊，房地產稅試點可以完善地方主體稅，增加地方穩定的稅收來源。

　　此外
，“房地產當前存量價值在300-400萬億元之間，且內部分布並不均衡，作為居民財富最大的細分領域，房地產稅的推出有助於共同富裕的推進。”張曉春說。

　　房地產稅試點的推出對房價有何影響？

　　華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實“房住不炒”
、加強樓市調控，還是為了調節收入分配、促進共同富裕
，房地產稅都已被寄予厚望。

　　房地產稅試點的推出到底對市場影響有多大？

　　中(zhong)原(yuan)地(di)產(chan)首(shou)席(xi)分(fen)析(xi)師(shi)張(zhang)大(da)偉(wei)認(ren)為(wei)
，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)隻(zhi)是(shi)工(gong)具(ju)
，這(zhe)個(ge)工(gong)具(ju)如(ru)果(guo)用(yong)來(lai)調(tiao)控(kong)，肯(ken)定(ding)會(hui)非(fei)常(chang)有(you)效(xiao)，但(dan)稅(shui)率(lv)和(he)稅(shui)基(ji)並(bing)沒(mei)有(you)明(ming)確(que)，很(hen)難(nan)估(gu)算(suan)影(ying)響(xiang)多(duo)大(da)

，而(er)且(qie)很(hen)可(ke)能(neng)各(ge)地(di)短(duan)期(qi)的(de)影(ying)響(xiang)並(bing)不(bu)一(yi)樣(yang)。

　　張(zhang)曉(xiao)春(chun)指(zhi)出(chu)，根(gen)據(ju)測(ce)算(suan)，再(zai)考(kao)慮(lv)到(dao)試(shi)點(dian)初(chu)期(qi)循(xun)序(xu)漸(jian)進(jin)的(de)規(gui)則(ze)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)的(de)推(tui)出(chu)短(duan)期(qi)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)影(ying)響(xiang)或(huo)相(xiang)對(dui)有(you)限(xian)。但(dan)在(zai)目(mu)前(qian)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)放(fang)緩(huan)背(bei)景(jing)下(xia)
，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)推(tui)出(chu)或(huo)對(dui)情(qing)緒(xu)和(he)預(yu)期(qi)產(chan)生(sheng)較(jiao)大(da)衝(chong)擊(ji)
，從(cong)而(er)影(ying)響(xiang)房(fang)價(jia)的(de)走(zou)勢(shi)。

　　shanghaicaijingdaxuegonggongzhengceyuzhiliyanjiuyuanshouxizhuanjiayangchangyebiaoshi
，lilunshang
，kaizhengfangdichanshuiyoukenengzaiduanqiduifangjiaxingchengyali。fangdichanshuijiangzengjiacunliangzhuzhaidechiyouchengben

，zaiduanqicijifangyuanshifang，erxuqiuzaiduanqinanyikuozhang

，gongdayuxudegejujiangzaiduanqituidongfangjiahuiluo。danyouyubutongchengshijuyoubutongdetedian
，ruocaiquxiangtongdegaigefangan，duibutongchengshideyingxiangchayimingxian。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出
，房地產稅對市場交易的影響主要取決於市場的供求關係狀態。在供不應求的市場
，如深圳
、西安和重慶二手房市場，即便出現超額住房持有人出售的情況
，由於賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處於供過於求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。

　　“若後續開展全國性房地產稅立法與征收工作，假設房產市值評估比例為70%，預計全國房地產稅收入範圍約為380億元至5600億元，遠低於2020年84142億元的國有土地使用權出讓收入。”中zhong信xin證zheng券quan首shou席xi政zheng策ce分fen析xi師shi楊yang帆fan預yu計ji，房fang地di產chan稅shui短duan期qi內nei僅jin能neng一yi定ding程cheng度du緩huan解jie土tu地di財cai政zheng問wen題ti
，土tu地di出chu讓rang金jin仍reng將jiang是shi地di方fang政zheng府fu的de重zhong要yao財cai政zheng收shou入ru來lai源yuan。

　　房地產稅試點有望從哪些地方開始？

　　《決定》內容顯示
，國務院製定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府製定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。分析認為
，房地產市場過熱的城市，大概率會成為率先試點城市。

　　任澤平表示，此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主

，比如長三角、珠三角
、京津冀等地區以及部分區域中心城市；同時
，扣除抵扣麵積以後
，對於投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

　　“浙zhe江jiang是shi共gong同tong富fu裕yu示shi範fan區qu，共gong同tong富fu裕yu就jiu要yao杜du絕jue炒chao房fang
，所suo以yi改gai革ge試shi點dian可ke能neng性xing很hen大da。深shen圳zhen作zuo為wei社she會hui主zhu義yi先xian行xing示shi範fan區qu，房fang地di產chan稅shui的de改gai革ge就jiu是shi先xian行xing示shi範fan的de重zhong要yao表biao現xian。海hai南nan作zuo為wei全quan國guo第di一yi個ge提ti‘去房地產化’的省份，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，也完全可以納入試點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　張(zhang)曉(xiao)春(chun)也(ye)認(ren)為(wei)
，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)推(tui)出(chu)的(de)目(mu)的(de)是(shi)為(wei)了(le)促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)

，促(cu)進(jin)共(gong)同(tong)富(fu)裕(yu)，調(tiao)整(zheng)稅(shui)收(shou)結(jie)構(gou)等(deng)方(fang)麵(mian)
，所(suo)以(yi)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)試(shi)點(dian)或(huo)有(you)望(wang)從(cong)深(shen)圳(zhen)、上海、北京等較高房價的一線城市開始，與此同時，原來的試點地區重慶由於具有相關經驗和基礎或也有望在此次試點範圍。

　　“此次《決定》提出按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區。預計試點城市名單或將與2021年底公布，城市選擇將考慮全國區域統籌布局。而房地產稅的落地征收或將分批次執行
，我們預計首批試點地區或包括上海、重慶
、深圳與海南。”楊帆認為。

　　張大偉預計
，部分城市出台房地產稅試點很可能在最近2年就落地
，全國範圍內，短期應該是不會出台。

　　此次房地產稅的推出與此前試點有何不同？

　　房產稅在上海、重慶試點了10年，為什麼還要再做房地產稅試點
？在專家看來

，房地產稅並非上海、重慶的房產稅的升級。

　　“現在改革涉及的不是房產，而是房地產。”嚴躍進指出


，此次政策實際上進一步清晰了“房地產稅”的概念


，即房產稅是針對房產來說的
，而房地產稅的範圍更大，包括房產和土地。

　　此次會議確定了房地產稅的征收對象。《決定》指出：“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人
、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》
、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行”。

　　張曉春表示，與此前相比
，此次房地產稅試點的範圍更廣，一是包括居住和非居住兩類
；二是與此前上海和重慶主要針對新房不同，此次對存量房產進行征收，征收的房屋範圍更為廣泛。

　　北(bei)京(jing)金(jin)訴(su)律(lv)師(shi)事(shi)務(wu)所(suo)主(zhu)任(ren)王(wang)玉(yu)臣(chen)也(ye)認(ren)為(wei)，在(zai)上(shang)海(hai)和(he)重(zhong)慶(qing)試(shi)點(dian)的(de)房(fang)產(chan)稅(shui)
，範(fan)圍(wei)並(bing)不(bu)廣(guang)，其(qi)中(zhong)，上(shang)海(hai)是(shi)針(zhen)對(dui)二(er)套(tao)房(fang)征(zheng)收(shou)，重(zhong)慶(qing)是(shi)針(zhen)對(dui)別(bie)墅(shu)和(he)高(gao)檔(dang)住(zhu)房(fang)征(zheng)收(shou)。從(cong)實(shi)際(ji)試(shi)點(dian)效(xiao)果(guo)來(lai)看(kan)，似(si)乎(hu)並(bing)不(bu)理(li)想(xiang)。因(yin)此(ci)

，重(zhong)慶(qing)、上海房產稅的試點不足以支撐房地產稅的立法，不能為房地產稅提供更多更全麵的參考。

　　“這裏說明改革三個思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項目。第二、全國非居住用房本身是征收房產稅的
，此次試點城市會將商辦等房產稅的征收轉變為商辦的房地產稅征收。第三

、農村住房不納入改革，當前改革特指國有建設用地的相關住房。”嚴躍進表示。