房地產行業政策有望迎來大調整。
住zhu建jian部bu部bu長chang倪ni虹hong在zai近jin日ri召zhao開kai的de企qi業ye座zuo談tan會hui上shang表biao示shi，要yao繼ji續xu鞏gong固gu房fang地di產chan市shi場chang企qi穩wen回hui升sheng態tai勢shi，大da力li支zhi持chi剛gang性xing和he改gai善shan性xing住zhu房fang需xu求qiu，進jin一yi步bu落luo實shi好hao降jiang低di購gou買mai首shou套tao住zhu房fang首shou付fu比bi例li和he貸dai款kuan利li率lv、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
受(shou)訪(fang)專(zhuan)家(jia)認(ren)為(wei)，持(chi)續(xu)低(di)迷(mi)的(de)樓(lou)市(shi)是(shi)致(zhi)使(shi)此(ci)次(ci)住(zhu)建(jian)部(bu)發(fa)聲(sheng)的(de)原(yuan)因(yin)，此(ci)前(qian)雖(sui)然(ran)已(yi)經(jing)出(chu)台(tai)了(le)多(duo)條(tiao)措(cuo)施(shi)來(lai)提(ti)振(zhen)樓(lou)市(shi)，包(bao)括(kuo)降(jiang)息(xi)等(deng)，但(dan)效(xiao)果(guo)甚(shen)微(wei)，樓(lou)市(shi)仍(reng)未(wei)有(you)明(ming)顯(xian)起(qi)色(se)。
“ciqianzhongyangduiyufangdichandefashengjibendoushikuanfandingtiaohehanhuaxingshi，bencifashengzeshijinqilaishoucizhongyangduiyuzhengcesongbangdegongkaijutibiaotai，tichulejutikexingdezhengceneironghesongbangfangxiang，shidui7月24日中央政治局會議的補充和細化。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，住建部此次發聲，對接下來地方城市政策調整具有關鍵性的指導意義。
buguo，guangdongshengchengguiyuanzhufangzhengceyanjiuzhongxinshouxiyanjiuyuanliyujiarenwei，cicibiaotaishiyizhujianbuzhaokaiqiyezuotanhuidexingshilaifabu，zhengcehouxudeluodi，haixuyaojinrongguanlibumenyijigediguancheluoshi。
“認房又認貸”有望鬆動
從cong政zheng策ce方fang向xiang來lai看kan，本ben次ci住zhu建jian部bu主zhu要yao提ti出chu了le三san大da方fang向xiang，一yi是shi針zhen對dui首shou套tao房fang首shou付fu比bi例li，二er是shi針zhen對dui改gai善shan性xing住zhu房fang稅shui費fei減jian免mian，三san是shi針zhen對dui認ren房fang認ren貸dai政zheng策ce。
其中，最受外界關注的就是對於“認房不用認貸”政策的表述。
“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高於首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等超20城已優化“認房又認貸”政策。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十餘個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。
多位受訪專家認為，住建部此次對個人住房貸款“認房認貸”的表述，對於一線城市影響是最大的。
據悉，目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有1套住宅或全國內存在貸款記錄（還清與否無關），再次貸款購買住宅即為二套。其商業貸款最低首付普宅為60%，非普為80%，房貸利率在5.25%。
如果改為“認房不用認貸”，換房家庭首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。
對於上海而言，當前也是執行認房又認貸政策，換房家庭購房首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。若改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。
“對京滬兩地的分析可以看出，認房不認貸能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
“若ruo是shi取qu消xiao認ren房fang認ren貸dai，購gou買mai二er套tao房fang就jiu可ke以yi按an照zhao首shou套tao房fang標biao準zhun執zhi行xing，對dui於yu改gai善shan性xing客ke戶hu來lai說shuo是shi一yi個ge重zhong磅bang利li好hao，大da大da降jiang低di購gou房fang成cheng本ben，減jian輕qing還hai款kuan壓ya力li，拉la動dong入ru市shi積ji極ji性xing，促cu進jin改gai善shan性xing需xu求qiu釋shi放fang。”陳霄稱。
不(bu)過(guo)，中(zhong)原(yuan)地(di)產(chan)首(shou)席(xi)分(fen)析(xi)師(shi)張(zhang)大(da)偉(wei)認(ren)為(wei)，認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸(dai)在(zai)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)預(yu)計(ji)不(bu)會(hui)全(quan)麵(mian)鬆(song)綁(bang)，很(hen)可(ke)能(neng)會(hui)率(lv)先(xian)在(zai)北(bei)京(jing)的(de)房(fang)山(shan)，上(shang)海(hai)的(de)臨(lin)港(gang)等(deng)偏(pian)遠(yuan)區(qu)域(yu)試(shi)點(dian)。
8月上旬各地有望陸續落實政策
除了取消認房又認貸政策，此次住建部提及刺激購房市場的政策，還包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費。
“目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期並釋放需求。”陳文靜稱。
據統計，目前多個一二線城市首套房首付比例在30%，甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高於5年期以上LPR。
“短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。”陳文靜稱。
嚴躍進表示，目前還有一些城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高於4.0%，預計8月上旬各地會陸續落實此類政策。
對於改善性住房換購稅費減免方麵，2022年9月，財政部、稅務總局發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
此次住建部強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計後續針對換房需求的政策支持將進一步加大。
“稅收政策方麵，預計有兩個調整方向，一是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。”李宇嘉表示。
陳文靜表示，7.24zhongyangzhengzhijuhuiyihou，zhujianbulvxianshifangjijixinhao，zhuguanbumendefashengbujinyouzhuyutizhenshichangxinxin，tongshiyeweigedijiakuailuoshiyouhuazhengcedaxianglefalingqiang，yujigediyouhuazhengcedejiezoujiangjinyibujiakuai，tebieshierxianchengshidezhengceyouhuahuoyizailushang。
“此次政策調整，是2014年去庫存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩定和托底地產，釋放內需和消費潛力，實現穩增長、穩(wen)就(jiu)業(ye)目(mu)的(de)。考(kao)慮(lv)到(dao)熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)剛(gang)需(xu)集(ji)中(zhong)，換(huan)房(fang)需(xu)求(qiu)開(kai)始(shi)主(zhu)導(dao)，此(ci)次(ci)政(zheng)策(ce)降(jiang)低(di)成(cheng)本(ben)和(he)門(men)檻(kan)，會(hui)有(you)效(xiao)果(guo)，但(dan)具(ju)體(ti)的(de)效(xiao)果(guo)，要(yao)看(kan)後(hou)續(xu)各(ge)地(di)推(tui)進(jin)落(luo)實(shi)的(de)情(qing)況(kuang)，也(ye)要(yao)看(kan)金(jin)融(rong)財(cai)稅(shui)部(bu)門(men)後(hou)續(xu)的(de)政(zheng)策(ce)實(shi)施(shi)。”李宇嘉稱。
