近日，中國證券報記者走訪北京多個商住房樓盤發現，絕大多數商住二手房樓盤成交價相比2017年3月高位時幾近腰斬，不少業主因著急出手不得不一再降價
，所賣房款甚至已無法償還當年的銀行貸款。

　　2017年3月26日
，北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，自此商住房全麵限購。如今，限購政策出台3年有餘，成交量相比峰值下跌超過95%。

　　價格現腰斬

　　“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價格和2012年前後價格差不多。”一位在北京從事商住房買賣近10年的中介人士對中國證券報記者表示
，“限購政策出台前，同一地段的商住房價格與住宅不相上下。3年過去了
，住宅雖然也限購，但是價格仍然小幅攀升，商住房價格卻出現大幅下跌
，目前均價普遍不及同一地段住宅價格的一半。”

　　2017年3月yue限xian購gou政zheng策ce出chu台tai前qian
，個ge人ren買mai賣mai商shang住zhu房fang可ke以yi正zheng常chang貸dai款kuan，很hen多duo投tou資zi者zhe當dang時shi貸dai款kuan比bi例li超chao過guo六liu成cheng。隨sui著zhe房fang價jia下xia跌die過guo半ban，目mu前qian市shi值zhi已yi經jing達da不bu到dao銀yin行xing貸dai款kuan總zong額e。換huan句ju話hua說shuo，即ji便bian賣mai完wan房fang子zi
，也ye無wu法fa全quan部bu償chang還hai當dang時shi的de銀yin行xing貸dai款kuan，導dao致zhi很hen多duo房fang源yuan無wu法fa正zheng常chang解jie除chu銀yin行xing質zhi押ya。

　　在(zai)近(jin)期(qi)成(cheng)交(jiao)的(de)商(shang)住(zhu)二(er)手(shou)房(fang)中(zhong)，上(shang)述(shu)現(xian)象(xiang)比(bi)比(bi)皆(jie)是(shi)。以(yi)朝(chao)陽(yang)區(qu)四(si)環(huan)外(wai)十(shi)裏(li)河(he)某(mou)商(shang)住(zhu)二(er)手(shou)房(fang)為(wei)例(li)，中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)查(zha)詢(xun)該(gai)小(xiao)區(qu)最(zui)新(xin)成(cheng)交(jiao)記(ji)錄(lu)發(fa)現(xian)，業(ye)主(zhu)此(ci)前(qian)購(gou)買(mai)單(dan)價(jia)為(wei)3.5萬元/平方米
，現在實際成交價為1.9萬元/平方米，成交價與房屋原值相比跌幅接近50%。youyuyezhuyinxingdaikuanbilijiaogao，qishijishoudaogoufangzhejiaofudequanbufangkuanhou，rengranbugouyinxingdaikuanchanghaie。zhongjiebudebulingwaizhuchiqiandingsanfangxieyi，yijiekuanfangshiranggoufangzheduojiaofuyibufenxianjingeiyezhu，yongyuchanghaiyinxingdaikuanyijiechuzhiya。

　　“如果不是著急用錢，不可能這麼割肉賣掉，賠得實在太多了。”多位在近期出售商住房的業主對中國證券報記者表示
，“當dang時shi買mai這zhe種zhong房fang子zi的de人ren，一yi部bu分fen是shi為wei了le投tou資zi，還hai有you一yi部bu分fen是shi沒mei有you購gou買mai住zhu宅zhai資zi格ge的de人ren買mai來lai自zi住zhu。當dang時shi不bu限xian購gou
，既ji可ke以yi自zi由you買mai賣mai，也ye可ke以yi高gao比bi例li貸dai款kuan，所suo以yi身shen邊bian很hen多duo做zuo生sheng意yi的de人ren都dou選xuan擇ze買mai這zhe類lei房fang子zi。現xian在zai著zhe急ji用yong錢qian，賠pei得de再zai多duo也ye要yao出chu手shou。”

　　不能貸款是主因

　　針zhen對dui造zao成cheng上shang述shu問wen題ti的de原yuan因yin，中zhong國guo證zheng券quan報bao記ji者zhe多duo方fang采cai訪fang了le解jie到dao，限xian購gou政zheng策ce出chu台tai後hou，商shang住zhu房fang隻zhi能neng全quan款kuan購gou買mai
，購gou買mai門men檻kan提ti升sheng
，賣mai房fang的de人ren遠yuan遠yuan多duo於yu購gou買mai者zhe
，供gong需xu失shi衡heng
，是shi導dao致zhi價jia格ge大da幅fu下xia跌die的de主zhu要yao原yuan因yin。此ci外wai，限xian購gou政zheng策ce實shi施shi以yi來lai，商shang住zhu房fang的de辦ban公gong屬shu性xing被bei進jin一yi步bu明ming確que，居ju住zhu功gong能neng被bei淡dan化hua，此ci前qian流liu入ru商shang住zhu房fang的de熱re錢qian逐zhu步bu退tui出chu，也ye是shi商shang住zhu房fang價jia格ge持chi續xu走zou低di的de一yi大da原yuan因yin。

　　限購政策規定，北京地區二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年nian的de個ge人ren投tou資zi者zhe全quan款kuan購gou買mai。一yi手shou商shang住zhu房fang則ze隻zhi能neng由you公gong司si全quan款kuan購gou買mai，個ge人ren不bu能neng購gou買mai。但dan在zai很hen多duo中zhong介jie的de幫bang助zhu下xia
，個ge人ren通tong過guo注zhu冊ce空kong殼ke公gong司si也ye可ke以yi購gou買mai一yi手shou商shang住zhu房fang。為wei了le進jin一yi步bu限xian製zhi此ci類lei投tou機ji現xian象xiang，政zheng府fu對dui很hen多duo商shang住zhu房fang新xin建jian樓lou盤pan的de單dan套tao麵mian積ji最zui低di值zhi提ti出chu了le較jiao高gao要yao求qiu，有you的de樓lou盤pan土tu地di出chu讓rang時shi要yao求qiu商shang住zhu房fang單dan套tao最zui小xiao麵mian積ji不bu得de小xiao於yu200-500平方米。進一步提高準入門檻
，使得購房者需求進一步被遏製。

　　“很多商住房當時在建的時候，打的就是擦邊球。無論是容積率、密度、物業管理
、整體環境還是裝修、配套都是按照住宅標準建造的。不少商住房是民水


、民電、有燃氣。除了無法落戶、上學以及產權不是70年外，和普通住宅沒有區別。所以限製政策出台前，小戶型商住房特別容易賣。”多位商住房銷售人員對中國證券報記者表示。

　　“當(dang)時(shi)公(gong)司(si)的(de)銷(xiao)售(shou)都(dou)喜(xi)歡(huan)去(qu)商(shang)住(zhu)房(fang)樓(lou)盤(pan)賣(mai)房(fang)子(zi)
，因(yin)為(wei)可(ke)以(yi)貸(dai)款(kuan)，又(you)不(bu)限(xian)購(gou)，且(qie)一(yi)居(ju)室(shi)小(xiao)戶(hu)型(xing)很(hen)多(duo)。隻(zhi)要(yao)地(di)段(duan)和(he)開(kai)發(fa)商(shang)稍(shao)微(wei)有(you)點(dian)亮(liang)點(dian)

，特(te)別(bie)容(rong)易(yi)賣(mai)，基(ji)本(ben)就(jiu)是(shi)一(yi)搶(qiang)而(er)空(kong)。每(mei)個(ge)商(shang)住(zhu)房(fang)銷(xiao)售(shou)都(dou)可(ke)以(yi)很(hen)輕(qing)鬆(song)地(di)做(zuo)到(dao)百(bai)萬(wan)以(yi)上(shang)的(de)銷(xiao)售(shou)業(ye)績(ji)。”回憶當年商住房銷售盛況，某頭部房產中介銷售王紅（化名）仍然難掩激動。

　　在低首付
、高貸款
、低總價

、不限購、kejuzhudengduozhonglihaoyinsuxiyinxia，yuanbenyongyubangongshuxingdeshangzhufang
，zhujianchengweizhuzhaidetidaipin，xiaoshoujiageyeyilushuizhangchuangao。xiangouzhengcechutaiqian，shangzhufangjiagezaiduanduandejinianshijian
，jiagefanleyibei，yutongyididuanzhuzhaibuxiangshangxia。shangzhufangxiaoshouzhihuore，kejianyiban。

　　“2017年3月限購政策出台後
，前期賣商住房的銷售在接下來的一年裏，基本什麼也沒幹
，都在處理糾紛和退業績。最多的銷售退了200萬業績。”王紅介紹，“我自己退了50wanyeji。xiangouzhengceturanchutai，youyushuyuhetongzhongdebukekangli
，henduobenlaiyouzizhidekehuyefenfenbiaoshibuyaole，zheleijiufenyizhichixudaoloupanqingpanweizhi。”

　　撿漏房源增多

　　中國證券報記者調研發現，目前掛牌賣出的二手商住房同一小區報價相差巨大，報價單價高的房源比單價低的房源高出一倍不止。

　　“現在商住房的行情是，如果著急賣
，必須得降價。掛高的都是不著急賣的。”位於六環外某商住房銷售中介對中國證券報記者表示
，“商shang住zhu房fang業ye主zhu中zhong很hen大da一yi部bu分fen屬shu於yu私si人ren業ye主zhu，受shou疫yi情qing影ying響xiang，這zhe類lei業ye主zhu很hen多duo著zhe急ji用yong錢qian，變bian現xian需xu求qiu空kong前qian。這zhe導dao致zhi近jin期qi很hen多duo商shang住zhu房fang樓lou盤pan出chu現xian撿jian漏lou房fang源yuan
，為wei了le盡jin快kuai成cheng交jiao，掛gua牌pai價jia格ge一yi降jiang再zai降jiang。”

　　據了解，在疫情期間，很多中介為了吸引購房者
，改良了前期銷售政策
，要求房源報價與真實成交價之間的差別不能超過3%
，否則銷售人員業績將受到影響。在此背景下，著急出售的房源成交價和報價之間的差距被一再縮小，導致撿漏房源激增。“臨近簽約的房源係統報價基本沒有水分了。”

　　但(dan)有(you)意(yi)思(si)的(de)是(shi)，記(ji)者(zhe)走(zou)訪(fang)了(le)解(jie)到(dao)，目(mu)前(qian)在(zai)售(shou)的(de)新(xin)盤(pan)商(shang)住(zhu)房(fang)中(zhong)，有(you)的(de)仍(reng)然(ran)可(ke)以(yi)賣(mai)給(gei)個(ge)人(ren)

，價(jia)格(ge)遠(yuan)遠(yuan)高(gao)於(yu)同(tong)地(di)段(duan)商(shang)住(zhu)二(er)手(shou)房(fang)均(jun)價(jia)。銷(xiao)售(shou)人(ren)員(yuan)透(tou)露(lu)，限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)出(chu)台(tai)前(qian)，開(kai)發(fa)商(shang)可(ke)能(neng)預(yu)見(jian)到(dao)有(you)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)出(chu)台(tai)，未(wei)雨(yu)綢(chou)繆(mou)，將(jiang)當(dang)時(shi)還(hai)在(zai)建(jian)設(she)的(de)新(xin)房(fang)全(quan)部(bu)過(guo)戶(hu)到(dao)了(le)內(nei)部(bu)員(yuan)工(gong)名(ming)下(xia)，提(ti)前(qian)走(zou)了(le)網(wang)簽(qian)程(cheng)序(xu)。房(fang)子(zi)建(jian)好(hao)後(hou)
，由(you)於(yu)地(di)段(duan)好(hao)、精裝修
、不占用購房資質、還可以賣給個人，所以價格比同地段二手商住房高出一倍不止。“這類房子比較稀缺，屬於特殊時期的特殊產品，如果跟同地段住宅比
，也算是一種撿漏。”上述銷售表示。