吳秀青

　　隨著11月28日證監會支持房地產股權融資的“第三支箭”（“三支箭”分別為信貸融資
、債券融資、股權融資）射出，房地產“三道紅線”全麵命中，房地產企業融資限製得以放寬
，房地產行業又將肩負新的使命，踏上新的征程。

　　“房地產市場平穩健康發展，事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。”這是證監會從2020年對房地產行業進行實質性限製（包括政策準備階段）以來，口徑最為放開的一句話。從信貸融資、債券融資再到股權融資
，“三支箭”發出的效果如何？能在多大程度上提振房地產市場？房地產行業曙光到底來了沒？

　　房地產的支柱地位被重申

　　國家統計局12月15日公布的數據顯示，11月份我國主要經濟指標在走弱。外需高位回落
，出口增速已轉負；消費疲軟（11月份社會消費品零售總額38615億元

，同比下降5.9%）；投資靠基建勉力支撐，但增速也在回落。

　　今年前三季度GDP增速為3%，市場預計全年經濟增速也在3%左右，遠低於年初設定的5.5%的(de)預(yu)期(qi)增(zeng)長(chang)目(mu)標(biao)。這(zhe)其(qi)中(zhong)有(you)美(mei)元(yuan)加(jia)息(xi)及(ji)疫(yi)情(qing)的(de)影(ying)響(xiang)，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)嚴(yan)重(zhong)下(xia)滑(hua)也(ye)是(shi)重(zhong)要(yao)因(yin)素(su)之(zhi)一(yi)。從(cong)主(zhu)要(yao)經(jing)濟(ji)指(zhi)標(biao)看(kan)，今(jin)年(nian)除(chu)基(ji)建(jian)投(tou)資(zi)外(wai)，消(xiao)費(fei)、工業增加值、房地產投資

、房地產銷售
、出口等數據都不好，尤其是房地產相關數據深度下行。

　　今年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐ou盟meng工gong商shang領ling袖xiu和he前qian高gao官guan對dui話hua上shang發fa表biao書shu麵mian致zhi辭ci
，重zhong申shen房fang地di產chan是shi國guo民min經jing濟ji的de支zhi柱zhu產chan業ye，並bing指zhi出chu正zheng在zai考kao慮lv新xin的de舉ju措cuo，努nu力li改gai善shan行xing業ye資zi產chan負fu債zhai狀zhuang況kuang
，引yin導dao市shi場chang預yu期qi和he信xin心xin回hui暖nuan。

　　“三支箭”核心在“穩”，刺激作用有限

　　近期的房地產支持政策
，表麵看起來是在“救”，實際上核心在於“穩”，支持資金優先流入相對較優質
、穩健的房企。雖然在短期內較難扭轉市場基本麵

，但在政策信號明確的前提下，市場缺失的信心有望逐漸重塑。

　　“三支箭”要(yao)求(qiu)金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)承(cheng)擔(dan)更(geng)大(da)責(ze)任(ren)，防(fang)止(zhi)房(fang)企(qi)債(zhai)務(wu)風(feng)險(xian)蔓(man)延(yan)，推(tui)動(dong)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)盡(jin)快(kuai)走(zou)上(shang)良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)和(he)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)的(de)軌(gui)道(dao)。尤(you)其(qi)是(shi)時(shi)隔(ge)多(duo)年(nian)後(hou)房(fang)企(qi)股(gu)權(quan)融(rong)資(zi)的(de)重(zhong)新(xin)開(kai)閘(zha)，旨(zhi)在(zai)在(zai)不(bu)直(zhi)接(jie)增(zeng)加(jia)房(fang)企(qi)負(fu)債(zhai)規(gui)模(mo)的(de)同(tong)時(shi)
，為(wei)房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)提(ti)供(gong)充(chong)足(zu)的(de)渠(qu)道(dao)。

　　不bu過guo，需xu要yao注zhu意yi的de是shi，此ci次ci針zhen對dui房fang地di產chan行xing業ye的de金jin融rong政zheng策ce支zhi持chi
，在zai條tiao文wen中zhong明ming確que了le重zhong點dian支zhi持chi優you質zhi企qi業ye和he將jiang資zi金jin用yong於yu特te定ding領ling域yu等deng，主zhu要yao目mu的de在zai於yu維wei穩wen

，而er不bu是shi鼓gu勵li房fang地di產chan行xing業ye重zhong回hui過guo快kuai增zeng長chang的de老lao路lu。

　　隨著房企融資渠道的全麵打通，特別是“三箭齊發”shejidezijinjishiluodihou
，fangqizichanfuzhaibiaohexianjinliuhuoyinglaishizhixinggaishan
，danfangdichanxingyedeqiwenhuinuanzuizhongyijiuqujueyuxuqiudefusu

，buquedingxingrengranjiaoda。

　　未來發展重視“三個量”

　　關於房地產業的未來發展空間
，我們需看到一些現實的問題。比如，人口的問題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出
，2013年我國人口增量接近1000萬，以後逐年遞減
，到2021年隻有48萬，今年大概率接近零甚至負增長。2015年為我國勞動力人口最高峰，然後進入下降趨勢
，2021年為7.8億

，比最高峰下降了2000萬人。此外，我國從2000年前後同美國等發達國家同步進入了老齡化社會。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%，比2013年上升了4個百分點
，65歲以上人口占比為14.2%，比2013年上升了4.5個百分點。2035年前後，我國將進入重度老齡化社會，老齡化程度將高於G7國家。由此可見，由人口總量帶來的人口紅利正在弱化甚至消失。

　　再如
，城鎮化率的問題。到2021年末，全國常住人口城鎮化率達到64.7%。對於這個數據，中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆曾有過分析
，由於我國的城鎮發展特色，我們65%的城鎮化率相當於西方國家75%的水平，已經接近天花板。不過，到2021年末，我國戶籍人口城鎮化率為46.7%
，與全國常住人口城鎮化率相差18%，還有較大的提升空間。

　　在這樣的背景下，房地產業亟須在重視“三個量”（重視存量

，深入挖掘和利用住宅存量；重視流量，深入研判流動人口的住房消費特征、消費能力和習慣；重視質量，利用綠色化
、智能化手段改善住房品質，引領住房消費提檔升級）的過程中
，探尋出新的發展模式。